Покупка дома на Costa del Sol устроена более системно, чем многие ожидают. Испанская система выстроена вокруг нотариуса и обилия документов, но она следует чёткой последовательности, и как только вы понимаете порядок шагов, процесс становится спокойным, а не хаотичным. Ниже описан путь, который проходит большинство иностранных покупателей, — от первого просмотра до дня, когда недвижимость становится вашей.
Сначала получите NIE
NIE — Número de Identidad de Extranjero — это ваш идентификационный налоговый номер иностранца, и без него завершить сделку невозможно. Именно этот документ задерживает большинство сделок, поэтому заняться им стоит как можно раньше. Подать заявление можно в испанском консульстве в своей стране до поездки или лично в полицейском участке на побережье, как правило, по предварительной записи. Сам номер получить несложно; задержка почти всегда связана с тем, чтобы попасть на приём, — поэтому мы рассматриваем NIE как шаг номер один, а не как формальность, которую можно отложить на потом.
Назначьте независимого юриста
Испанский юрист по недвижимости — abogado — работает только на вас, а не на продавца или агента, и его задача — убедиться, что недвижимость юридически чиста до того, как сменят владельца деньги. Он проверяет реестр, чтобы подтвердить, что продавец действительно является собственником, что на объекте нет непогашенных ипотек или долгов, что строительство имеет надлежащую лицензию и что нет нарушений в части градостроительства. На Costa del Sol, где некоторые старые объекты были построены или расширены без полного пакета разрешений, именно эта проверка защищает вас в наибольшей степени.
Юрист — единственный специалист в сделке, чей интерес совпадает только с вашим. Назначьте его до того, как что-либо подпишете, а не после.
Бронирование и задаток
Как только цена согласована, недвижимость обычно снимают с продажи через договор бронирования и небольшой удерживающий задаток, часто несколько тысяч евро. Это фиксирует цену и условия на время, пока ваш юрист проводит проверки. Более серьёзное обязательство следует дальше — частный договор купли-продажи, contrato de arras, на этом этапе вы, как правило, вносите десять процентов стоимости. По стандартному соглашению arras, если вы отказываетесь от сделки, вы теряете этот задаток; если отказывается продавец, он обязан вернуть вам двойную сумму. Это серьёзное обязательство — именно поэтому юридические проверки должны быть завершены до того, как вы дойдёте до этого этапа.
Открытие испанского банковского счёта
Испанский банковский счёт понадобится вам для оплаты остатка стоимости, налогов и текущих коммунальных платежей. Открытие счёта как нерезиденту — стандартная процедура, но более медленная, чем дома: потребуются ваш NIE, подтверждение адреса и подтверждение доходов или средств. Мы обычно делаем это параллельно с юридическими проверками, чтобы деньги были на месте и готовы к дате завершения сделки, а не искать переводы в последний момент.
Завершение сделки у нотариуса
Завершение сделки происходит перед испанским нотариусом — notario, — государственным должностным лицом, которое подтверждает личности обеих сторон, зачитывает договор купли-продажи и удостоверяет подписание. Остаток стоимости оплачивается, как правило, банковским чеком, и ключи передаются на месте. Если вы покупаете с испанской ипотекой, присутствует также представитель кредитора. Затем нотариус регистрирует переход права собственности, а ваш юрист подаёт договор в Реестр недвижимости (Land Registry) — именно это делает вас официальным владельцем по записи.
Налоги и расходы, которые стоит заложить в бюджет
Сверх стоимости покупки заложите примерно от десяти до двенадцати процентов на налоги и сборы. Самая крупная отдельная статья при покупке вторичного жилья — налог на передачу права собственности, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), который в Andalucía в настоящее время составляет семь процентов от заявленной стоимости. При покупке нового объекта у застройщика вы платите вместо него НДС (IVA) по ставке десять процентов, плюс небольшой гербовый сбор. К этому добавляются нотариальные сборы, сборы Реестра недвижимости и гонорар вашего юриста, который обычно составляет около одного процента плюс НДС. Знание этих цифр с самого начала означает, что итоговый счёт не преподнесёт сюрпризов.
Сколько времени это занимает
Сделка за наличные с уже имеющимся на руках NIE может быть завершена за четыре–шесть недель. Покупка, при которой нужно оформить NIE, одобрить ипотеку и провести более сложные юридические проверки, реалистичнее займёт два-три месяца. Сроки редко становятся тем препятствием, которого опасаются люди; задержки, если они и случаются, почти всегда восходят к документам, за которые взялись слишком поздно.
Ни один из этих шагов сам по себе не сложен. Работа состоит в том, чтобы вести их в правильном порядке, с нужными людьми, чтобы ни один этап не застопорил остальные. Именно эту последовательность — NIE, юрист, банк, нотариус, реестр — мы и берём на себя, чтобы единственным решением, которое остаётся за вами, было то, подходит ли вам этот дом.