Koupě domova na Costa del Sol je strukturovanější, než většina lidí očekává. Španělský systém vede notář a je náročný na dokumentaci, ale řídí se jasnou posloupností, a jakmile pochopíte pořadí jednotlivých kroků, je celý proces spíše klidný než chaotický. Následující řádky popisují cestu, kterou volí většina zahraničních kupujících, od první prohlídky až po den, kdy je nemovitost vaše.
Nejdříve si vyřiďte NIE
NIE — Número de Identidad de Extranjero — je vaše daňové identifikační číslo cizince a bez něj koupi nedokončíte. Je to jediný dokument, který zdržuje nejvíce transakcí, a proto se vyplatí začít včas. Žádost můžete podat na španělském konzulátu ve své zemi ještě před cestou, nebo osobně na policejní stanici na pobřeží, obvykle s předem rezervovaným termínem. Samotné číslo se získává snadno; zdržení téměř vždy spočívá v zajištění termínu, a právě proto to považujeme za krok číslo jedna, nikoliv za formalitu, kterou lze vyřídit později.
Najměte si nezávislého advokáta
Španělský advokát pro nemovitosti — abogado — pracuje pouze pro vás, nikoliv pro prodávajícího nebo realitní kancelář, a jeho úkolem je zajistit, aby byla nemovitost právně čistá ještě předtím, než jakékoliv peníze změní majitele. Prověří katastr, aby potvrdil, že prodávající nemovitost skutečně vlastní, že na ní neváznou žádné nesplacené hypotéky či dluhy, že stavba má řádné povolení a že nedošlo k žádným stavebním nesrovnalostem. Na Costa del Sol, kde byly některé starší nemovitosti postaveny nebo rozšířeny bez kompletních povolení, je právě tato kontrola tou částí procesu, která vás chrání nejvíce.
Advokát je jediným profesionálem v celé transakci, jehož zájmem je výhradně ten váš. Najměte si ho ještě předtím, než cokoliv podepíšete, nikoliv až potom.
Rezervace a záloha
Jakmile se dohodnete na ceně, nemovitost se obvykle stáhne z trhu prostřednictvím rezervační smlouvy a malé rezervační zálohy, často několika tisíc eur. Tím se zafixuje cena i podmínky po dobu, kdy váš advokát provádí své kontroly. Větší závazek přichází vzápětí, a to v podobě soukromé kupní smlouvy — contrato de arras — kdy obvykle uhradíte deset procent z ceny. Podle standardní smlouvy arras platí, že pokud od koupě odstoupíte vy, tuto zálohu ztrácíte; pokud odstoupí prodávající, dluží vám dvojnásobek. Jde o vážný závazek, a proto by měly být právní kontroly dokončeny ještě předtím, než se k této fázi dostanete.
Založení španělského bankovního účtu
Pro úhradu zbytku ceny, daní a průběžných plateb za energie budete potřebovat španělský bankovní účet. Jeho založení jako nerezident je běžnou záležitostí, ale pomalejší než doma, a vyžaduje vaše NIE, doklad o adrese a doklad o příjmu nebo prostředcích. Obvykle to zařizujeme souběžně s právními kontrolami, aby byly peníze připravené a k dispozici v den dokončení koupě, místo abyste na poslední chvíli sháněli převody.
Dokončení koupě u notáře
Dokončení koupě probíhá před španělským notářem — notario — což je úřední osoba, která potvrdí totožnost obou stran, přečte kupní smlouvu a dohlédne na podpis. Zbývající část ceny se uhradí, obvykle bankovním šekem, a klíče se předají na místě. Pokud kupujete se španělskou hypotékou, je přítomen i zástupce poskytovatele úvěru. Notář poté zaeviduje změnu vlastnictví a váš advokát podá smlouvu ke vkladu do katastru nemovitostí, čímž se stáváte oficiálním evidovaným vlastníkem.
Daně a náklady, se kterými je třeba počítat
K samotné kupní ceně připočtěte zhruba deset až dvanáct procent na daně a poplatky. Největší jednotlivou položkou u nemovitosti z druhé ruky je daň z převodu — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) — která v Andalucii činí v současnosti sedm procent z deklarované ceny. U novostavby koupené od developera platíte místo toho IVA (DPH) ve výši deseti procent plus malý kolkový poplatek. K tomu připočtěte poplatky notáři, poplatky katastru nemovitostí a odměnu vašemu advokátovi, která se běžně pohybuje kolem jednoho procenta plus IVA. Znalost těchto čísel od samého počátku znamená, že konečný účet vás nijak nepřekvapí.
Jak dlouho to trvá
Koupě v hotovosti s již vyřízeným NIE může být dokončena za čtyři až šest týdnů. Koupě, která vyžaduje vyřízení NIE, schválení hypotéky a důkladnější právní kontroly, zabere reálněji dva až tři měsíce. Časový harmonogram je jen zřídka tou překážkou, které se lidé obávají; zdržení, ke kterým dojde, lze téměř vždy vystopovat k dokumentaci, se kterou se začalo příliš pozdě.
Žádný z těchto kroků není sám o sobě obtížný. Práce spočívá v tom, udržet je v pohybu ve správném pořadí a se správnými lidmi, aby žádná jednotlivá fáze nezastavila ty ostatní. A právě toto řazení — NIE, advokát, banka, notář, katastr — je přesně ta část, kterou pro vás zařizujeme, takže jediným rozhodnutím, které vám zůstává, je, zda je daný domov ten pravý.